Kodu ostmine vs kodu rentimine

Kui teil pole kunagi kodu olnud, "Üür vs ost"on üks kõige olulisemaid otsuseid, mida te kunagi teete. Enne sukeldumist tuleb kaaluda mitmeid tegureid.

Võrdlusdiagramm

Kodu ostmine versus kodu rentimine - võrdlustabel

	Kodu ostmine	Kodu üürimine
Esialgne maksumus	Suur - sissemakse, hüpoteegi tasud	Madal - esimese ja viimase kuu üür ning tagatisraha
hooldus	Ostja peab säilitama	Üürileandja peab ülal pidama
Vara muudatused	Ostja saab teha kinnisvarasse muudatusi, ümberehitusi ja lisa	Üürnikel ei ole tavaliselt lubatud vara muuta

Sisu: Kodu ostmine ja rentimine

• 1 Kas sellel on rahalist mõtet??
• 2 Hüpoteegi intressid
• 3 Avansimakse võimalus
• 4 maksud
• 5 Üüride kasv koos inflatsiooniga
• 6 Maja maja väärtuse hindamine
• 7 Tehingukulud ostmisel
• 8 maakleri vahendustasu müümisel
• 9 Aeg ja vaev
• 10 üürisuhted
• 11 viidet

Kas sellel on rahalist mõtet??

Enamiku inimeste jaoks on kodu ostmine osaliselt investeerimisotsus. Üüriks kulutatud raha peetakse sageli raha äravooluks - seda ei tohi enam kunagi näha. Kuid see pole täielik pilt. Otsus üür vs ost peab arvestama mitme muutujaga:

1. Hüpoteegi intressid
2. Osamakse võimalus alternatiivkuludeks
3. Maksud
4. Üüride kasv koos inflatsiooniga
5. Maja maja väärtuse hindamine
6. Tehingukulud ostes
7. Maakleri vahendustasud müümisel
8. Aeg ja vaev kodu ostmisel, müümisel ja hooldamisel (subjektiivne - raske mõõta)

Ehkki kõik need tegurid võivad iseenesest olla keeruline parameeter, saate oma analüüsi alustamiseks teha realistlikke eeldusi. Kui otsustamismudel muutub teile meeldivaks, saate seda muuta, et lisada rohkem parameetreid või käsitleda keerukamat lahendust.

Hüpoteegi intressid

Sõltuvalt teie krediidiajaloost ja tööhõive / sissetuleku olukorrast on teie intressimäär ettevaatlik. Samuti saate otsustada, kas soovite võtta fikseeritud intressimääraga või muutuva intressimääraga laenu. Rentimise ja ostmise analüüsi jaoks eeldage fikseeritud määra. Oletame, et teie laenusumma on 200 000 dollarit ja intressimäär on 6,5% (fikseeritud) 20 aasta jooksul. See võrdub umbes 0,54% suuruse kuumaksega ja igakuiste maksetega 1 491 dollarit. 20 aasta jooksul maksate oma laenuandjale 357 875 dollarit - sellest 200 000 dollarit läheb teie põhisummale ja 157 875 dollarit makstakse intressina.

Hüpoteekimaksete juures on huvitav see, et kuigi igakuised maksed ei muutu 20 aasta jooksul, varieerub selle fikseeritud igakuise makse summa, mis läheb intressi, võrreldes summaga, mis vähendab tasumata põhisummat. Lihtsamalt öeldes läheb teie hüpoteegi esimese paari aasta jooksul suurem osa teie maksetest intressideks ja te jääte põhiosa vaevalt ära. Viimastel aastatel suunatakse suurem osa teie maksetest põhisummale.

Meie näites, mille kohaselt 20 aasta jooksul tehtud igakuised maksed on 1 491 dollarit, on esimesel aastal keskmine intressimakse 1 071 dollarit kuus ja hüpoteegi viimasel aastal ainult 51 dollarit..

Miks see on oluline??

Hüpoteegi esimese paari aasta jooksul väheneb teie tasumata laenusumma vaevalt. Nii et kui plaanite majas elada vaid paar aastat, pole teie omakapital (maja väärtus - laenusumma tasumata) väga kõrge.

Osamakse võimalus alternatiivkuludeks

Korralik sissemakse (15% kodu väärtusest) alandab tavaliselt intressi, mida peate maksma. Oletame, et maksate oma kodu ostmisel sissemaksetena 40 000 dollarit. See 40 000 dollarit on nagu investeering, mille teete varasse (oma majja), lootes, et vara hindab seda. Kui investeeriksite 40 000 dollarit online-säästukontole, võiksite teenida igal aastal 5% intressi (riskivaba). Kui investeerite omakapitali ja teil on õnne, võib tootlus olla veelgi suurem.

Lühidalt öeldes loobute võimalusest investeerida see summa muudesse varadesse, mis pakuvad tulu. Oletame, et teil on ka muid investeerimisvõimalusi, mille kohta teate, et see annab teile teatud (X) investeeringutasuvuse. Sellel X-l on oluline roll üür vs ost-finantsmudel.

Maksud

Mida sa maksad

Kodu ostes maksate kinnisvaramaksu. Olenevalt elukohast võib kinnisvaramaks olla umbes 0,5–1% teie kodu väärtusest.

Mida säästate

Makstavad omandimaksud, aga ka aasta jooksul tehtud intressimaksed, on mõlemad maksust mahaarvatavad. Saak on selles, et saate neid maksuvähendusi taotleda ainult siis, kui täpsustate mahaarvamised ja te ei võta tavalist mahaarvamist.

Kui palju säästate

Matemaatika väga lihtsas simulatsioonis eeldame, et:

• Aastane kinnisvaramaks = 2000 dollarit (A)
• Aastal tehtud intressimakse = 12 000 dollarit (B)
• Saadaval tavaline mahaarvamine = 8000 dollarit (C)
• Teie maksuklass - 28%
• Teie sissetulek - 85 000 dollarit

Kui ostate kodu ja arvestate mahaarvamise üksikasjalikult, väheneb teie maksustatav tulu 14 000 dollari (A + B) võrra. Kui üürite, väheneb teie maksustatav tulu 8000 dollari (C) võrra. Nii et kodu ostmise "netomõju" maksustatavale tulule on 6000 dollarit (A + B-C). Ja neto maksusääst aastas on 28% 6000 dollarist, st. 1680 dollarit.

Fikseeritud intressimääraga hüpoteegi korral on teie tehtud intressimakse esimesel aastal kõrgeim ja väheneb järgmistel aastatel, kuna tasumata põhiosa väheneb järk-järgult.

Üüride kasv koos inflatsiooniga

Finantsmudeli koostamisel kodu üürimise ja ostmise võrdlemiseks võime eeldada fikseeritud kuumaksega fikseeritud intressiga hüpoteeki. Kuid üüristsenaariumi kohaselt tõuseb rent järgmise 20-30 aasta jooksul. Üüri aastaseks tõusuks võib eeldada 2–3% - kooskõlas inflatsioonimääraga.

Teil tuleks võrrelda ostu rahavoogu (igakuine osamakse, koduomaniku tasud, kindlustus jne) vs üüri. Samuti pange kindlasti tähele erinevuse investeerimise alternatiivkulu (rent - igakuine osamakse või vastupidi, olenevalt sellest, kumb on suurem).

Maja maja väärtuse hindamine

Pikaajaliselt (20-30 aastat) võib eeldada, et majade väärtused tõusevad igal aastal umbes 5%. See protsent võib varieeruda sõltuvalt sellest, kus te elate ja kas tegemist on ühepereelamu, vallamaja või korteriga. Sellel arvul on oluline mõju rentimise ja ostmise finantsmudeli tulemustele.

Tehingukulud ostes

Kodu ostmisel tekivad mitmesugused tehingukulud. Kodukontroll, advokaaditasud, hüpoteegi sulgemine, agenditasu, maksud, esitamistasud jne. Kohelge seda summat nii, nagu kohtleksite sissemakse tasumist (kulude arvestamise korral, kui jätate võimaluse seda raha mujale investeerida).

Maakleri vahendustasud müümisel

Tavaliselt maksab müüja vahendustasu nii ostja kui ka müüja esindajatele. 3% -lise osakaaluga komisjonitasu moodustab tavaliselt 6% maja väärtusest. Nagu võite arvata, mõjutab see finantsmudelit märkimisväärselt. Võite töötada ilma agentideta ja võtta oma mudelis 3% või vähem teenustasusid.

Aeg ja vaev

Oma unistuste maja otsimine võib olla maksustamine ja see võib võtta palju aega ja vaeva.

Üürimisel vastutab üürileandja enamuse asjade eest, mis tavaliselt majas valesti lähevad (torustik jne). Kuid kodu ostes vastutate kogu hoolduse eest.

Inimesed võivad oma maja müümiseks proovida ka mitmeid muudatusi ning kulutada aega ja vaeva.

Rendisuhted

Üks viis, kuidas välja mõelda, kas osta või rentida, on vaadata üürisuhet: tüüpilise maja ostuhind jagatud samalaadse maja aastase üüriga. Kui üürisuhe on üle 20, tähendab see, et peaksite rentimist kaaluma. Ajavahemikus 15 kuni 20 tasuge üürimise suunas, kui te ei leia kodu, mis teile tõesti meeldib, ja kavatsete selles pikka aega viibida. Kui üürisuhe on alla 15, on mõistlikum osta.

USA suuremate suurlinnade rendisuhted on saadaval New York Timesi veebisaidil.

Viited

• Üür vs oma: 7 tegurit, mida peaksid isegi majaomanikud arvestama - Merrill Lynch