Tavalaen vs FHA-laen

Koduostjad, kes kavatsevad teha sissemakse vähem kui 10% kodu müügihinnast, peaksid hindama mõlemat FHA laenud ja tavalaenud. FHA TavalaenFHA laenPiirid Külgnevate osariikide D.C. ja Puerto Rico jaoks 417 000 dollarit; 625 500 dollarit Alaskas, Guamas, Hawaiil ja USA Neitsisaartel. Kallimate pindalalaenude algus võib ulatuda 625 500 dollarini ja kuni 938 250 dollarini. 271 050 dollarit piirkondade jaoks, kus elamiskulud on madalad. Laenud kallite piirkondade jaoks võivad olla koguni 625 500 dollarit. Nõutav krediidiskoor 620 või kõrgem, kuid nõuded erinevad laenuandjate lõikes veidi. Minimaalne skoor 580, et saada 3,5% sissemakse. Need, kelle hinded on alla 580, peavad tegema sissemakse 10%. Sissemaks 20% julgustatakse. Korterid vajavad sageli 25%. Kõik, mis on alla 20%, nõuab eraviisilist hüpoteekikindlustust. 3,5% neile, kes kvalifitseeruvad. 10% kõrge riskiga laenuvõtjatele. Maksumus Algamistasud, sissemaksed, hüpoteekikindlustus, punktid ja hindamistasud. Hüpoteeklaenude ettemakse ettemaks (1,75%), jooksvad aastamaksed (1,35% minimaalse sissemaksega). Hüpoteekikindlustus Nõutav ainult isikutele, kes teevad sissemakse, mis on väiksem kui 20% kodu müügihinnast. Nõutav kõigi FHA laenude jaoks.

Sisu: tavalaen vs FHA-laen

• 1 Mis on tavalaen?
• 2 Mis on FHA-laen?
• 3 Abikõlblikkus
  • 3.1 Tavaliste laenude kõlblikkus
  • 3.2 FHA laenude kõlblikkus
• 4 hüpoteekikindlustus
  • 4.1 Hüpoteekikindlustuse hinnakujundus
• 5 sulgemiskulud
• 6 kasutatavad laenud
• 7 ettemaksu karistused
• 8 Nõustumine
• 9 plussid ja miinused
• 10 populaarsus
• 11 viidet

Mis on tavalaen?

Tavapäraseid laene ei taga ükski valitsusasutus, vaid vastavad üldiselt Fannie Mae ja Freddie Maci seatud juhistele. Pärast seda, kui laenuandja laenab raha laenuvõtjale, kes soovib kodu osta, müüb laenuandja laenu tavaliselt kas Fannie Mae või Freddie Mac'ile. Seetõttu peavad laenuandjad tagama, et laenuvõtjad vastavad Fannie ja Freddie laenude andmise juhistele.

Tavalisi laene on kahte tüüpi: nõuetele vastavad ja mittevastavad. Nõuetele vastavad laenud vastavad Fannie ja Freddie juhistele ning nende summa on väiksem kui 417 000 dollarit (või kõrgem mõnes piirkonnas, kus elukallidus on kõrge). Nõuetele mittevastavad laenud on kas üle Fannie ja Freddie seatud laenu künnise (vt hüpoteek hüpoteek) või antakse laenuvõtjatele, kellel ei ole muul viisil nõuetele vastavat laenu (nt keegi, kellel on palju võlga). Nõuetele mittevastavate laenude intressimäär on tavaliselt palju kõrgem kui nõuetele vastavate laenude intressimäär.

Mis on FHA-laen?

FHA laene tagab USA föderaalne elamumajandus (s.o FHA). See garantii vähendab laenuandjate ees seisvaid riske, andes laenuandjatele oma kvalifikatsioonikriteeriume madalamaks. See muudab mõnikord FHA laenud halva krediidiskooriga laenuvõtjate jaoks ainsaks viisiks (<600) or low down payment (as little as 3.5%) can buy a home.

Selle FHA garantii (mis on praktiliselt USA valitsuse garantii) eest peab laenuvõtja ostma FHA kaudu hüpoteekikindlustuse. See suurendab laenusaaja pikaajalisi laenukulusid, kuid võimaldab ilma eelneva abita osta kodu, mis muidu oleks võinud olla võimatu.

Taotlusprotsess on sarnane nii FHA-ga kindlustatud kui ka tavapäraste hüpoteekide korral. Laenuandja eelnev nõusolek on tavaliselt laenutaotluse esitamise esimene samm.

Abikõlblikkus

Tavalaenude kõlblikkus

Enamiku tavapäraste laenude jaoks on laenuvõtjate krediidiskoor vähemalt 620 ja hinded alla 700 võivad põhjustada lisatasusid või kõrgemat intressimäära. Tavapärased laenuandjad, näiteks pangad või krediidiühistud, nõuavad sissemakseks tavaliselt 20 protsenti (või vähem, eraviisilise hüpoteekikindlustuse ostmisel) ning võla ja tulu suhte ülemmäär on tavaliselt 45%. Muud tavapäraste hüpoteeklaenude kriteeriumid võivad hõlmata ühtlast töö ajalugu, sissetulekute ja varade täielikku dokumenteerimist ning hinnastabiilsust naabruses, kus kodu asub.

FHA laenude kõlblikkus

FHA laenud nõuavad minimaalset sissemakse 3,5% ja üldiselt nõuavad laenuvõtjad FHA hüpoteekikindlustuse eest tasumist. Minimaalne nõutav krediidiskoor on 500; madalaima sissemaksevõimaluse saavad kasutada ainult need laenuvõtjad, kelle krediidiskoor on 580 või kõrgem. Teised peavad 10% alla laskma.

Hüpoteekikindlustus

FHA laenud nõuavad hüpoteekikindlustust, mis tuleb tasuda nii ettemaksu kui ka igakuiselt. Enamik FHA 15- või 30-aastaseid laene nõuavad, et laenuvõtja maksaks sulgemise ajal 1,75% laenusummast koos iga-aastase pikendamise lisatasuga 0,5% kogu laenu pikkuse eest. Kodu müümisel tagastatakse pool hüpoteeklaenude ettemaksest. Kuumakseid ei nõuta, kui sissemakse on üle 22% kodu väärtusest. Enamiku FHA laenuvõtjate jaoks pole nii kõrge sissemakse siiski teostatav.

Tavalised laenud ei nõua hüpoteekikindlustuse ettemakset. Tavalaenude puhul, mille laenuvõtja on teinud sissemakse vähem kui 20%, on aga vaja pidevat hüpoteekikindlustust.

Hüpoteekikindlustuse hinnakujundus

Laenuvõtjatele, kes üritavad valida tavalaenu ja FHA laenu vahel, on hüpoteeklaenude kindlustusmakse oluline tegur. Eraettevõtte kaudu hüpoteeklaenude kindlustuse hinnakujundus põhineb tavapäraste laenude riskipõhiselt. See tähendab, et kõrgema sissemaksega ja kõrgema krediidiskooriga isikutele on lisatasu madalam. FHA laenude puhul see pole nii; kõik laenuvõtjad peavad tasuma 1,75% laenusummast ette. See hind koondatakse tavaliselt laenu.

Kulude sulgemine

FHA laenud võimaldavad laenuvõtjatel kasutada raha, mis on sugulase, mittetulundusühingu või valitsusasutuse kingitus, et sulgemise korral tasuda sissemakse 100%. Teisalt seavad tavapärased laenud sellele teatud piirid. Näiteks võivad mõned tavapärased laenuandjad vältida laenuvõtjat, kelle sissemakse koosneb peamiselt sugulase kingitusest; tavapärased laenuandjad soovivad tavaliselt näha, et enamus sissemaksetest moodustatakse laenuvõtja teenitud ja salvestatud vahenditest.

Lühiajalised laenud

FHA laenud on üldiselt kasutatavad, st maja müümisel saab laenu uuele omanikule üle anda. Uus omanik saab FHA laenu üle võtta ilma uue laenu saamise lisakuludeta. See on nii müüjate kui ka ostjate jaoks suur eelis ja võib kodu müümise lihtsamaks muuta. Muidugi peab uus omanik selle ülekandmiseks vastama FHA laenu kõlblikkuskriteeriumidele.

Tehniliselt võib hüpoteek olla teostatav, kuid tavapäraste laenude selline ülekandmine on praktiliselt ennekuulmatu. FHA ja VA laenud on tavaliselt ainsad kasutatavad laenud. Isegi FHA laenud on viimastel aastatel vähem tõenäolised.^[1]

Ettemaksu karistused

Ettemaksu trahv on viivistasu, mis kehtestatakse laenuvõtjatele, kes maksavad laenu osaliselt või täielikult liiga kiiresti tagasi, vähendades sellega laenuandja tulu raha esmaselt laenamisel. FHA laenude puhul ei ole ettemaksu trahvid lubatud, samas kui tavapärase laenu korral saab raha enne tähtaega tagasi maksta. Mõni osariik ei keela ettemaksu trahve ning laenutingimused erinevad laenuandjate kaupa, seega on hea mõte enne otsuse tegemist kontrollida lepingusätteid. Püüdke vältida laene, millel on ettemaksu trahv. Subprime hüpoteeklaenude puhul on tõenäoliselt ettemaksu trahvid.

Nõusolek

Mõned korterelamukompleksid ja mitteomanike kinnisvarainvesteeringud ei võimalda FHA finantseerimist, nii et tavaline hüpoteek võib sellise kinnisvara ostmisel olla ainus võimalus; tavapäraste hüpoteekidega sellised piirangud puuduvad.

Plussid ja miinused

Tavapäraseid hüpoteeklaenusid on lihtsam töödelda ja need võimaldavad kodukapitalil kiiremini areneda, kuna need nõuavad suuremaid sissemakseid. Laenuvõtjad vajavad madala krediidimäära saamiseks siiski head krediidiskoori ja mõned laenuandjad nõuavad sissemakseks kuni 20%.

FHA laenude pakkujad on pigem valmis vaatama üldist krediidipilti, mitte ainult krediidiskoori. Nad nõuavad palju väiksemat sissemakse ja neil pole minimaalset krediidiskoori nõuet. Need on hea valik neile, kelle krediidiskoor on ebatäiuslik, laenuvõtjatele, kelle võla ja sissetuleku suhe on mõõdukas, ja neile, kellel pole sissemaksete jaoks palju raha..

Populaarsus

Pärast 2008. aasta finantskriisi on FHA laenud kasvanud suurema protsendini kogu hüpoteeklaenude väljastamisest.

Hüpoteeklaenude kogumahutus (sealhulgas refinantseerimine) Ameerikas tüübi järgi. Allikas: Bloomberg

Viited

• Vikipeedia: hüpoteeklaen
• Vikipeedia: FHA kindlustatud laen