Kohtuliku turulepääsu piiramine vs kohtuväline turulepääsu piiramine

Sees kohtulik sulgemine, laenuandja kaebab maksejõuetu laenusaaja riigikohtusse, et vara oksjonil maksmata võlgade katteks tagasi nõuda. Sisse kohtuvälised sulgemised, laenuandja teeb kinnisvara oksjonil ilma, et peaks kohtusse pöörduma. Reeglid selle kohta, mis tüüpi turulepääsu piiramine on lubatud, erinevad olenevalt riigist: umbes pooled 50 osariigist kasutavad kohtuliku turulepääsu süsteemi.

Võrdlusdiagramm

Erinevused - sarnasused - Kohtuliku turu sulgemise versus kohtuvälise turulepääsu sulgemise võrdlustabel

	Kohtulik sulgemine	Kohtuväline sulgemine
Protsess	Laenuandja kaebab laenuvõtja riigikohtusse.	Võlgnik saab teate maksejõuetuse kohta (NOD) ja talle öeldakse kavatsusest müüa vara.
Tulemus	Vara müüb oksjonil maakonna šerif või mõni muu ametnik. Šerif väljastab võitnud pakkujale akti.	Vara oksjonil müüb laenuandja. Laenuandja saab ise pakkumisi teha. Kõrgeima pakkumise teinud omanik saab kinnisvaraomanikuks, kuid võib-olla peab ta käitlema praeguse üürniku tasumata kinnisvaramaksu või väljatõstmise teadaandeid.
Kaasatud ametnikud	Maakonna šerif; kohtud.	Maakondlik salvesti teadete ja müügis oleva akti salvestamiseks.
Kui vara ei õnnestu müüa	Laenuandjad saavad akti.	Laenuandjad saavad akti.
Osariigid, kus saadaval	Kõik, välja arvatud Michigan, New Hampshire, Tennessee, Utah, Lääne-Virginia ja Columbia ringkond.	Veidi üle poole USA-st.

Sisu: Justiitsvarustuse piiramine vs kohtuväline turulepääsu piiramine

• 1 Turult sulgemise protsess
• 2 Reeglid erinevad riigiti
• 3 Mõju eluaseme taastamisele
  • 3.1 Turult kõrvaldamise ennetamine
• 4 Viimased uudised
• 5 tühiasi
  • 5.1 Turu sulgemise statistika
• 6 raamatut ja videot sulgemise teemal
• 7 viidet

Turult sulgemise protsess

Protsess on riigiti erinev ja võib olla kiire või pikk. Alternatiivsed võimalused, näiteks refinantseerimine, ajutised kokkulepped laenuandjaga või pankrot, võivad koduomanikel aidata sulgemist vältida.

Kohtuliku sulgemise korral peab laenuandja tõendama, et laenuvõtja on oma laenu maksmata jätnud, ja jätkama kohtumenetlust. Kui laenusaaja ei saa võlga tasuda, müüb vara enampakkumisel maakonna šerif või mõni muu ametnik. Võitnud pakkuja saab akti varale. Protsess võtab tavaliselt aega 6 kuud kuni 2 aastat.

Kuna valdav enamus turule sisenemisest on vaieldamatud, on USA finantssektor loonud alates 19. sajandist kohtuvälise turulepääsu sulgemise - kohtuvälise sulgemise. Kohtuväline sulgemine toimub siis, kui hüpoteek sisaldab müügiõiguse klauslit, mis võimaldab laenuandjal algatada sulgemismüük ilma kohtute menetluseta. Laenuandja väljastab maksejõuetuse teatise ja teatab sellest laenuvõtjale enne koduoksjoni läbiviimist. Laenuandja saab ise enampakkumisel pakkumisi teha ja võitja saab akti koju, ehkki nad võidakse praeguste elanike väljatõstmise tõttu sundida kohtusse pöörduma. Protsess võtab tavaliselt aega 1 kuu kuni 1 aasta.

Reeglid on riigiti erinevad

Kohtusüsteemi sulgemine on saadaval kõigis USA osariikides, välja arvatud Michigan, New Hampshire, Tennessee, Utah, Lääne-Virginia ja Columbia ringkond..

Kohtuvälised sisenemisvõimalused on saadaval veidi üle poole USA-st: Alabamas, Alaskas, Arizonas, Arkansases, Californias, Colorados, Gruusias, Hawaiil, Idaho, Iowas, Michiganis, Minnesotas, Mississippi, Missouris, Montanas, Nevada, New Hampshire'is, Põhjaosas Carolina, Oklahoma, Oregon, Rhode Island, Lõuna-Dakota, Tennessee, Texas, Virginia, Washington, Lääne-Virginia, Wisconsin, Wyoming ja Columbia ringkond.

Riikides, mis võimaldavad mõlemat tüüpi sulgemist, kasutatakse kohtuvälist sulgemist juhul, kui laenuvõtja kirjutas alla hüpoteeklaenule, mis sisaldab müügiõiguse klauslit, mis võimaldab laenuandjal müüa kinnisvara, et katta maksmata võlad. Kui sellele klauslile ei kirjutatud alla, peab laenuandja kasutama kohtulikku juurdepääsu.

Mõju eluaseme taastamisele

Hüpoteekpankurite ühing (MBA) ja muud laenuandmisega tegelevad organisatsioonid ei meeldi kohtuliku turulepääsu sulgemise süsteemile, kuna see suurendab nende kulusid. 2012. aasta detsembri artiklis New York Times, majandusharu väitis, et elamuturul on taastumine aeglasem osariikides, mis sunnivad laenuandjaid pöörduma enne sulgemist kohtusse. New Yorgi ja New Jersey osariikides kestis kohtusüsteemi sulgemine riigi keskmisest rohkem kui kaks korda kauem. Selle põhjuseks ei olnud aga alati see, et kohtud olid takerdunud. Sageli olid laenuandjad ja hüpoteeklaenuteenuse pakkujad iseenese kinnisvarate mahu üle hämmingus ega suutnud õigeks ajaks kogu kohtute jaoks vajalikku dokumentatsiooni koguda. MBA andmetel oli 2012. aasta septembri lõpu seisuga suletud 6,6% kõigist laenudest õigusriikides, kohtuvälistes riikides 2,4%. MBA on süüdistanud seda "loid" protsessis kohtuliku turulepääsuga seotud riikides takistades turulepääsu sulgemist.

Turult vabastamise ennetamine

2011. aasta uuringus võrreldi riike, kes ei nõua laenuandjatelt kohtulaenu sulgemiseks, kui riigid seda ei tee. Uuringus leiti, et:

Justiitsriikide laenuvõtjad ei ravi enam tõenäolist võimalust ega pea oma laenude üle uuesti läbirääkimisi, kuid viivitused põhjustavad nendes osariikides püsivalt võltsitud laenuvõtjate, kellest suurem osa kaotab kodu, lõpuks. leidis, et sulgemise vältimine ei ole tõenäolisem laenuvõtjate suhtes, kelle suhtes kohaldatakse kas kohtuliku sissesõidu sulgemist või seadusi, mis sunnivad laenuandjaid ootama 90 päeva enne sulgemismenetluse algust, kui see oli teiste laenuvõtjate puhul.

Viimased uudised

Trivia

Turu sulgemise statistika

Realty Traci andmetel põhineb USA mai 2012 andmetel,

1. TOP sulgemise linnad on
   1. Miami, FL
   2. Chicago, IL
   3. Las Vegas, NV
   4. Los Angeles, CA
   5. Phoenix, AZ
2. Uute Foreclosure'i arv kasvas aprillist 2012 (188 780) 9,12% -ni 2012. aasta maini (205 990).
3. Aprilliks 2012 müüdud kinnisvarate arv (66 529) langes 22,37%, võrreldes Mar'2012 (85 702).
4. Suletud kinnisvara keskmine müügihind kasvas aprillist 2012 (170 532 dollarit) 2012. aasta maini (198 915 dollarit) 16,64%..

Raamatud ja videod sulgemise kohta

See on nimekiri kasulikke populaarseid raamatuid ja videoid, mis käsitlevad sulgemist veebisaidil Amazon.com:

• 23 Turult vabastamise õiguslikud kaitsevahendid
• Kinnisvaratehingute otsimise, nende üle läbirääkimiste pidamise ja ostmise täielik juhend
• Täielik idioodi juhend Foreclosures ostmiseks
• Turule sisenemise eelse kinnisvarainvestori komplekt: kuidas teenida hädas oleva kinnisvara ostmiseks raha - enne avalikku enampakkumist

Viited

• http://en.wikipedia.org/wiki/Foreclosure
• http://www.realtytrac.com/foreclosure-laws/foreclosure-laws-comparison.asp
• http://www.truthinforeclosure.com/foreclosure-types