Turult kõrvaldamine ja lühikeseks müük

Kui laenuvõtja jätab korduvalt hüpoteekimakseid tegemata, siis kinnisasi suletakse. Sees sulgemine, laenuandja võtab vara omandiõiguse ja tõrjub laenusaaja välja. Suletud kinnisvara võib müüa oksjonil või traditsiooniliste kinnisvaramaaklerite kaudu. Laenuvõtjatele kahjustab turulepääsu sulgemine nende krediidiskoori kahjustamist.

A lühikeseks müük Seda kasutatakse sageli turulepääsu sulgemise alternatiivina, kuna see vähendab lisatasusid ja kulusid nii võlausaldajale kui ka laenuvõtjale. Negatiivne mõju laenuvõtja krediidiskoorile on lühikeseks müügi korral tavaliselt väiksem kui turu sulgemisel, kuid lühikeseks müük hõlmab tavaliselt kõigi osapoolte jaoks palju rohkem paberimajandust..

Võrdlusdiagramm

Turu sulgemise ja lühikese müügi võrdlustabel

	Turu sulgemine	Lühikeseks müük
Võimalik, et teile makstakse 3000 dollarit või rohkem stiimulit kolimiseks	Ei	Jah
Kasutatakse siis	Laenusaaja ei täida makseid	Laenusaaja, kes ei saa hüpoteekimakseid teha, võlgneb rohkem kui kodu praegune väärtus ja laenuandja on sellega nõus.
Müüs	Laenuandja	Majaomanik
Müügiviis	Oksjonil usaldusisiku müügil	Kinnisvaramaakler
Mõju krediidiskoorile ja krediidiajaloole	Tilk 200 - 400 punkti. Aruanne jääb alles 7 aastat.	Drop 50 - 150 punkti. Loend krediidiaruandes, kui võlausaldaja teatab võla vähendamisest krediidiinfoagentuuridele.
Algatas	Laenuandja	Majaomanik
Tulevased laenud	Tuleb esitada aruanne tulevaste laenutaotluste kohta	Võib või ei pruugi tulevaste laenutaotluste kohta teatada
Kellel on kontroll kinnisvara üle	Laenuandja	Majaomanik
Piirangud tulevase kodu ostmisel	Sobilik osta piirangutega 5 aasta jooksul või piiranguteta 7 aasta jooksul	Teatavatel asjaoludel saab kohe osta

Sisu: Turult kõrvaldamine vs lühikeseks müük

• 1 Abikõlblikkus ja kasutamine
• 2 Kuidas toimivad kinnisvarad ja lühikeseks müük?
  • 2.1 Turu sulgemise protsess
  • 2.2 Lühikeseks müümise protsess
• 3 Ostjate tüsistused Foreclosures vs Short Sales
• 4 Krediidireiting
• 5 Tulevane koduomanik
• 6 Viimased turulepääsu uudised
• 7 viidet

Abikõlblikkus ja kasutamine

Turu sulgemist kasutatakse juhul, kui majaomanik on oma kodulaenu maksmata jätnud. Laenuandja võtab enda valdusesse kinnisvara, mis pandi laenu tagatiseks. Pärast kinnisvara sulgemist paneb laenuandja selle müüki ja kasutab saadud tulu hüpoteegi jäägi tagasisaamiseks.

Lühikeseks müük on laenuvõtjatele kättesaadav siis, kui nad võlgnevad rohkem kui oma kodu praegune väärtus turul. Lühikeseks müüki saab kasutada nii olukorras, kus majaomanikul on hüpoteeklaenu maksete tegemine praegu aktuaalne ja kui nad on maha jäänud. Enne lühikeseks müügi lõpuleviimist on siiski vaja laenuandja nõusolekut; laenuandjad ei ole kohustatud lühikese müügiga nõustuma.

Kuidas toimivad kinnisvarad ja lühikeseks müük?

Turult sulgemise protsess

Olenevalt laenusaaja elukohast võib turulepääsu sulgemine kohtusüsteemi kaasata või mitte. Lisateavet leiate kohtusüsteemi sulgemisest vs kohtuvälise turulepääsu piiramisest.

Pärast kolme kuni kuue kuu möödumist maksete tegemata jätmisest registreerib laenuandja maksejõuetuse teatise, mis teatab laenuvõtjale, et ta on seotud turu sulgemisega, ja annab talle ennistamisperioodi, et teha asjad võlgade maksmise või muude vaidluste lahendamisega korras. Taastamisperioodi pikkus on riigiti erinev: mõned riigid annavad laenuvõtjatele vaidluste ja võlgade lahendamiseks vaid viis päeva ning teised annavad laenuvõtjatele kuni 90 päeva.

Kui hüpoteegi maksmata jääk ei maksta kolme kuu jooksul ära, saab majaomanik müügi teatise. Seejärel müüakse vara enampakkumisel usaldusisiku poolt enampakkumisel, kes peab 24 tunni jooksul tasuma sularahas. Algpakkumine on tavaliselt võrdne laenujäägi ja pangaga seotud võimalike täiendavate advokaaditasudega.

Siin on video, milles võrreldakse viie peamise kriteeriumi alusel turulepääsu sulgemise protsessi ja mõju lühikeseks müügiga:

Lühikeseks müümise protsess

Kui kinnisvara turuväärtus on väiksem kui maksmata hüpoteegi põhiosa ja laenuvõtja ei saa hüpoteeki maksta, võib laenuandja (üks või mitu panka) aktsepteerida lühikeseks müügi. Lühikeseks müügi korral jääb kinnisvara müügist saadav tulu hüpoteegi jäägist väiksemaks, mis on üks põhjus, miks laenuandjad võivad kõhklemata võtta vastu laenuvõtja pakkumist lühikeseks müümiseks. Mis tahes maksmata jääki, mis võlgnetakse laenuandjatele pärast lühikese müügi toimumist, nimetatakse puudujäägiks. Lühikeseks müümise lepingud ei vabasta laenuvõtjaid tingimata laenude puuduste tagasimaksmise kohustusest, välja arvatud juhul, kui pooled on eraldi kokku leppinud..

Lühikese müügi korral laseb majaomanik maja kinnisvaramaakleriga turule. Seda käsitletakse nagu iga muud kodumüüki. Kui majaomanik on pakkumise vastu võtnud, peab selle vastu võtma ka pank. Lühikese müügi lõppemiseks võib kuluda 3–6 kuud ja selle edu pole garanteeritud. Föderaalne eluasemefinantsagentuur (FHFA) lõi 2012. aastal siiski uued reeglid, mis muudavad selle protsessi lihtsamaks ja kiiremaks. Näiteks peavad hüpoteeklaenuandjad nüüd lühikese müügi pakkumisele vastama 30 päeva jooksul pärast selle saamist.

2012. aasta augustis teatas FHFA meetmetest, mille eesmärk on muuta veealuste kodude - kodude, mille tasumata hüpoteek on suurem kui kodu praegune turuväärtus - lühimüük majaomanikele lihtsamaks, sealhulgas abistamine inimestele, kellel on rahalisi raskusi, kuid kes pole kahe silma vahele jätnud hüpoteegi maksed. 2012. aasta novembris jõustunud plaani kohaselt on selle abi jaoks abikõlblikud ainult Fannie Mae ja Freddie Maci tagatud hüpoteegid ning rahasummale, mille teise hüpoteegi omanikud võivad lühikeseks müügi korral saada, on 6000-dollarine piirmäär. valminud. Selle meetme eesmärk on vähendada hüpoteeklaenude omanike stiimulit kodumüügist saadava tulu üle, et vältida viivitusi ja hõlbustada müügi lõpuleviimist. Uued reeglid võimaldavad ka hüpoteeklaenu maksmata jätmise ja tõsiste rahaliste probleemidega majaomanikel esitada vähem dokumente lühikeseks müümiseks. Majaomanikud saavad kiirema heakskiidu, kui neil on rahalisi raskusi, näiteks töö kaotamine, lahutus, perekonna surm või töökoha ümberpaigutamine..^[1]

Tüsistused ostjatele turulepääsutehingute ja lühikese müügi osas

Sularaha sulgemine ja lühikeseks müük pakuvad ostjatele sügavaid allahindlusi. Keegi, kes ostab maja lühikese müügi korral, võib oodata, et kodu maksab 10% vähem kui tavaline kodu turul; sulgemine on veelgi odavam, sageli umbes 30%.^[2] Need ostud pole aga komplikatsioonideta.

Turult kõrvaldatud kinnistute kõige tavalisem probleem on see, et neid müüakse sageli nii nagu praegu, mistõttu võib maja vajada remonti, mis on mõnikord väga kallis. Kui enampakkumisel ostetakse suletud vara, peab ostja maksma samal päeval sularaha, mis tähendab, et nad ei saa vara üle vaadata ja seetõttu pole tal aimu vajalike remonditööde ulatusest. Mõnikord võidakse suletud kinnisvara ostjalt nõuda eelmise omaniku tasumata kinnisvaramaksu tasumist. Lõpuks võimaldavad tagasivõtmise seadused laenuvõtjatel oma suletud kodu tagasi nõuda, isegi kui kodu müüdi pärast sulgemist uuele ostjale. See võib suletud kinnisvara ostjatele põhjustada palju komplikatsioone.

Ka lühikeseks müügi kinnisvara ostetakse sageli odavamalt kui hinda. Protsess võib aga olla väga aeganõudev. Kinnisvara ostmine lühikese müügi korral võtab tavaliselt palju kauem aega, sest müügiga peavad nõustuma mitte ainult ostja ja müüja. Kõik laenuandjad, kellel on kinnisvara pandiõigus, peavad ka müügiga nõustuma. Kui esimene hüpoteek oli algse laenuandja poolt edasi müüdud, võib see nüüd kuuluda mitmele pangale. Kui majal on teine ​​hüpoteek, võivad ka teises hüpoteegis olevad laenuandjad olla pandipidajad. Kõigil laenuandjatel lühikese müügi kinnitamine saada võtab aega ja see võib isegi takistada tehingu lõpetamist, kui laenuandja ei nõustu või kui müüja ei saa pika ooteaja jooksul enam hüpoteekimakseid teha (ja võib seetõttu turule tulla). Enamiku müügi lõpuleviimiseks kulub 3–12 kuud. Lisaks on lühikeseks müük ostjate ja müüjate jaoks riskantne, kuna pank saab maja igal ajal turult ära viia ilma tagajärgedeta.

Krediidireiting

Turu sulgemine võib põhjustada laenuvõtja krediidireitingu languse 200–400 punkti. See jääb krediidiraportisse 7 aastaks. See võib avaldada väga negatiivset mõju tulevastele laenuvõtmistele ja isegi töövõimalustele juhtudel, kui potentsiaalne tööandja nõuab kõigi töötajate turvakontrolli. Foreclosures on osa ühe avaliku registri.

Lühikeseks müük võib krediidiskooris langeda 50–130 punkti, ehkki suurem langus tuleneb tavaliselt sellest, et laenuvõtja jätab laenu. Krediidiaruannetes öeldakse, et lühikeseks müügi korral teostatud laen „arveldati“, „maksti vastavalt kokkuleppele“ või „maksti vähem kui täielikult.“

Tulevane koduomanik

Pärast maja sulgemist on üksikisikul õigus osta uus kodu 5 aasta jooksul, koos teatud piirangutega, või 7 aasta jooksul ilma piiranguteta. Eraisikud peavad kõigi tulevaste laenutaotluste sulgemisest teatama.

Pärast lühikeseks müüki võib üksikisikul olla võimalik uus kodu kohe osta, kui nende maksed ei olnud kunagi hilinenud rohkem kui 30 päeva ja laenuandja ei nõua neilt laenu tagasi maksmist. Uue laenuandja leidmine võib aga olla keeruline.

Viimased sulgemisuudised

Viited

• Vikipeedia: lühikeseks müük (kinnisvara)
• 'Lühimüük', et saada soodustust - Wall Streeti ajakiri
• Kuidas saada lühikese müügi korral raha?? - About.com
• Turu sulgemise eelised ja puudused - FrontDoor.com